最近跟很多朋友聊天，发现了一个非常令人沮丧的事实，

身边2016年到近期买房的朋友，极少一部分房价涨了，基本上大家都是赔钱的状态，

我查了下趋势数据发现，也是如此。

- 2016年，北京二手房均价为57597元/平方米

- 2017年均价小幅上涨至57768元/平方米

- 2020年，均价为57561元/平方米，基本回到2016年水平

- 2024年，北京二手房均价暴跌至44512元/平方米，同比下跌17.86%

- 2025年1月，均价继续下滑至44354元/平方米，与2016年基本持平

从2016年到2025年，北京房价完成了一个残酷的轮回，价格回到原点，而无数购房者却付出了沉重的代价。

接下来，总结一下，这一波资产波动里，哪些风险最大（波动最大），

以及未来，这个房子还能不能买了。

展开剩余95%新房还在撑，二手房已全面沦陷！

各位，楼市似乎再次探底。

根据中指研究院的数据，2025年5月全国100个重点城市的二手房均价为每平方米1.38万元，环比下跌0.71%。这已经是连续第四个月的下跌，且跌幅持续扩大。

5月份的数据已追平了去年市场最为低迷的9月份，当时百城二手房均价环比下跌0.7%。由此可见，自去年9月24日出台的政策至今，其效力已基本耗尽。若无新的政策措施出台支撑市场，预计未来行情将进一步恶化。

环比跌幅达到0.71%！这个数字已经非常明显了——如果持续这样的下跌趋势，一年下来整体跌幅可能达到7%到10%。令人不禁心生忧虑：这还只是全国百城的平均数据，如果具体到某些城市，跌幅恐怕会更加触目惊心，甚至可能高达20%！

从一线城市来看，二手住宅价格也在下行。5月，一线城市二手房价格环比下跌0.37%，同比跌幅达4.61%。其中，北京跌幅最大，为0.46%；广州紧随其后，下跌0.48%；上海下跌0.3%，深圳跌幅最小，为0.28%。

二线城市的调整更为剧烈，环比下跌0.78%，同比跌幅高达7.93%。而三四线代表城市的走势也基本一致，环比下跌0.76%，同比跌幅为7.57%。

尤其值得关注的是，有20个重点城市环比跌幅超过1%。例如：

温州下跌1.53% 青岛下跌1.55% 临沂下跌1.53% 廊坊下跌1.44% 厦门下跌1.25% 合肥下跌1.11%

这些数据表明，房地产市场正在经历一轮深度调整期，不同能级城市之间的分化进一步加剧。房价下行压力持续加大，市场的信心修复仍需时间，政策层面的进一步发力也显得愈发迫切。具体看下表👇。

值得注意的是，5月份的数据还反映了关税影响开始全面显现。

对于深圳、上海、苏州、宁波、东莞和金华这六个受关税影响最大的城市而言，5月份的楼市成交情况普遍不佳。

不过，各城市的实际情况存在差异，简单说下一线城市。

深圳：作为外贸大市，深圳同样受到关税的严重影响。5月份，深圳二手房成交量再度跌破荣枯线（5000套），部分去年价格上涨的楼盘现已回调至涨价前的水平。

上海：尽管整体市场持续分化，新房市场仍以高端改善型项目为主导，5月份共有9个项目开盘即售罄。然而，二手房市场依旧依赖“以价换量”的策略维持成交量，5月二手房成交量仍保持在2万套以上，表明市场处于温和健康的水平。但成交价格较上月有所下滑，显示出二手房市场的热度虽存，但有降温趋势。此外，上海当前的二手房挂牌量高达20多万套（经去重处理），创下近几年新高，供应过剩的局面加上经济压力，使得二手房市场的热度难以长期维持。

北京：根据市住建委的网签数据，2025年5月份北京二手房网签量为14,277套，较去年同期的约1.3万套增长了6.7%，但相比4月份的1.5万余套则下降了8.3%。从北京楼市的历史规律来看，除非有重大政策等刺激因素，自5月起至下半年，市场通常会进入一个相对冷却期。

首先分析5月的具体情况。尽管二手房成交量环比有所下降，但考虑到5月包含全年第三长的小长假（除国庆和春节外），假期期间成交量显著减少，这对整月成交数据产生了一定影响。然而，5月也迎来了利好消息——公积金贷款和商业贷款利率双双下调，分别为0.25个百分点和0.1个百分点。降息对楼市的正面效应在二手房交易中尤为明显，5月下旬北京二手房的日均交易量较月初前20天增长超过50%。因此，在综合考虑不利与有利因素后，5月的二手房成交量反映了市场的正常水平。

再来看新房市场，5月新建商品住房网签量为3,917套，环比4月上涨14.7%，同比去年5月更是增长了超过22%。表面上看，新房的表现似乎优于二手房。这主要得益于国家及北京市近年来大力推动“好房子”建设，越来越多高品质的新房入市，吸引了大量购房者。不过，由于新房集中网签的特点，单月的数据波动较大，例如某大型项目的集中网签可能显著影响整体数据，因此不宜仅凭单月数据判断新房市场的热度。实际上，新房市场内部存在明显分化，一些新开盘项目迅速热销，而部分存量项目每月仅能售出几套。

总体而言，当北京二手住房月成交量处于1.2万至1.7万套区间时，市场表现为较为正常的稳定状态，既不太热也不太冷。低于此范围，特别是月成交量不足1万套时，表明市场较为冷清；而高于此范围，尤其是超过2万套时，则显示出市场过热迹象。基于5月北京二手房1.4万多套的网签量，当前市场属于不冷不热的正常状态。

回顾近年北京楼市的发展规律，每年年末至次年4月，因子女入学等因素需求增加，二手房成交量通常较为活跃，3月达到顶峰。随后，随着入学安排逐渐确定，二手房成交热度开始减退。从5月至9、10月期间，二手房成交往往进入一年中的“疲软”阶段，表现平淡甚至略有下滑。因此，在没有外部刺激的情况下，这段时间内北京楼市一般会进入冷却期。

再来看下6月这几天的数据。根据最新网签数据显示，在2025年6月1日至5日期间，北京二手房住宅共完成了1574套的网签交易，其中仅在6月5日单日网签量就达到了593套，较今年周四的平均成交量高出17%。

在新房市场方面，同期北京新建商品住宅共网签346套，其中6月5日单日网签量为93套。整体来看，新房市场表现相对平稳，成交量波动不大，但后续走势仍有待进一步观察，以判断市场是否出现新的变化趋势。

2025年6月，北京房产市场似乎进入了明显的降温期：成交量逐渐减少，二手房挂牌量持续高企。展望未来，房产市场或将面临几种可能的发展方向：

卖房者熬不住：一些卖家可能会选择大幅降价以快速出售房产。自2023年9月至2024年9月期间，北京多个小区出现了砸盘成交的现象，令不少卖家心碎。 买房人熬不住：面对当前的低价位，刚需购房者和改善型买家可能会遇到合适的房源时果断出手。房价已经降至较低水平，无论是首次置业还是换学区房、改善居住条件，当前的价格和房源质量都颇具吸引力。 相关部门采取措施：维持楼市稳定的难度超出预期，在“930”政策效力减弱的情况下，现有的救市措施能否继续稳住市场是一个巨大的问号。如果房源稀缺且受欢迎，卖家可以轻松挑选买家甚至提价；反之，对于普通或有缺陷的房产，卖家将面临艰难的销售过程。

在当前环境下，如果没有独特卖点且急于出售的房产，其处境如同熬鹰一般，考验着买卖双方的耐心与策略。客观来看，若能通过其他方式筹集资金，目前并不是急于卖房的最佳时机。当前市场中，卖方不断降低报价，而买方则愈发挑剔，砍价力度也越来越强。如果有其他解决方案，不妨等到市场回暖后再行出售。

对购房者而言，当前也是一个充满纠结与观望的时期。他们担心房价是否会进一步下跌，害怕自己买入即站岗。因此，许多购房者在议价时往往首先提出至少10%的折扣，更有甚者直接要求15%以上的降价。在这种心态下，“没有最低，只有更低”的观念主导了市场，使得成交与拉锯并存，观望与纠结交织。

用一句话简单总结：新房微涨，二手房普跌。

当然，也有一半城市的新房市场在下行，但与新房相比，二手房的下跌是全面性的——无论是一线、二线，还是三四线城市，无一幸免；无论是环比还是同比，也全部呈现下跌趋势。这场调整，覆盖广泛，力度空前。

为什么二手房市场会全面下跌？第一个原因：第四代住宅的冲击

当前推出的第四代住宅（新规产品）具有极高的得房率、更高的层高以及更优的产品质量。这种产品的代际碾压效应，使得许多原本不需要急着卖房的人感到恐慌，不得不“割肉”出售房产。

第二个原因：土地拍卖市场的萎缩

下面是近四年来全国300城土地拍卖总金额的数据对比：

2021年：8.7万亿元 2022年：6.7万亿元，同比下降23% 2023年：3.7万亿元，同比下降45% 2024年：2.08万亿元，同比下降46%

截至2024年底，全国300城的土地出让收入相比2021年暴跌了77%，创下自2008年以来的最低值。中国房地产市场高速发展的二十年背后，是信贷急速扩张的二十年。地方政府债务问题需要中央专项化债解决，央行通过发行国债扩充地方债额度，城投债的崩盘也与此密切相关。这是因为十年前以十倍杠杆借出的资金，现在却无法偿还本金和利息，导致M2指数级增长，尽管印钞机并未开动。

此外，值得注意的是，在这2.08万亿元中，民企拿地金额占比已从高峰期的62%锐减至6%。这意味着目前市场上94%的新房供应来自国央企。在北京的土拍市场上，几乎看不到民企持续拿地的现象，仅有少数民企偶尔参与一两宗地块的竞争。新房供应端已被单一主体垄断，这将使其成为调节经济问题及政治矛盾的工具，未来新房房价涨幅必将受到严格管控。

第三个原因：政策因素的影响

热点城市如一线城市的二手房成交量连续六个月创新高，但价格仍在底部徘徊。低价房源扫掉一批后还有下一批，原因是银行评估价打七折，许多人本不必急于卖房。如果银行能够维持小业主房产的现金价值，即使房价不涨，凭借过去几年还进去的月供和首付比例从30%降至15%，许多人可以通过转按揭的方式保住自己的房子。然而，现实是银行调低评估价，直接吞噬了小业主还进去的月供和首付，原本良性的借贷关系变成了吃人的陷阱。

中国用20年走完欧美发达国家200年的城市化进程，靠的不仅是土地垄断，更是千千万万小业主买房背债，推动城市的扩张和经济的发展。如果这些人最终亏得倾家荡产，还要按历史最高价交1%的所得税，那么这个世界的道义何在？

一方面，各地政府通过不断刷新地王记录来推高地价，上海静安区地王每平米16万元，杭州地王每平米8.8万元，成都地王每平米4万元以上。

另一方面，为了降低金融风险，二手房价格被打压，迫使急需资金的人在卖掉房产亏首付与不卖亏月供+首付之间做出选择。同时，政府还需确保税收不减少，并提高新房备案价，为“好房子”定价铺路。如此循环，有多少人能承受得住规则的无端双标和背刺？

多年以后，你的车贷、房贷终于还清了，正准备松一口气，回过头却发现房价早已腰斩，车子卖不出价，只能当废铁处理。

省吃俭用一辈子，攒下的只是岁月的疲惫与身体的透支。如果运气好，身体还算硬朗，还能领几年退休金；可若身子熬垮了，病床前无人问津，存款也早早耗尽，这一生，你自己说到底图了个啥？

1. 这波谁波动大，谁跌的狠？

·学区房神话破灭

2024年4月，北京东城区一套105平方米的学区房以710万元成交，单价仅6.7万元/平方米，创下该小区2016年以来最低成交价。而就在2023年，该小区成交单价还维持在10万元左右的高位。

这意味着，一年内买入的房主就损失了超过300万元。

同样在2024年4月，西二环一个有学区加持的小区，一套57平方米的小两居仅以340万元的总价成交，单价6万元/平方米，创下该小区2017年以来的最低价。

同时，我观察的宏观数据显示，大部分学区房在这一波下行中表现较为稳定，在每年入学前都有一波行情，所以学区总体看当下还是有需求的，相比普通房子稳当，但是长期看风险不小，随入学政策波动很大，尤其居住不太好的老房子，占坑房。

·老旧小区跌幅惊人

朝阳区北三环和北四环间的一个老旧小区，2024年4月成交了一套67平方米的房子，总价仅373万元，单价5.6万元/平方米。这套房子在2023年11月首次挂牌时单价高达9万元/平方米，经过多次降价才最终成交。

朝阳丰台不少老破小这一轮降价幅度惊人，一个是这样的房子太多，下行市场，供大于求，价格稳不住；另外，新房冲击也很大，好房子带动了一波板块改善置换，居住属性最底层的老破小，没有学区加持，没有产业帮扶，除了当睡觉的地，啥增值潜力看不到的，价格更稳不住了。

就最近挂牌情况看，老破小以旧回调第一：

虽然北京300万置业已经算是刚需中的刚渣了，这波人数也很多，好房子和这波人关系也最远，但是市场下行，手里原本就筹码少的刚需家庭可能还是会被跌跌不休的市场吓退，所以总体看，供需在这一层，也很难短期平衡。

北京楼市：北三环跌回2015年了

最近复盘了北三环小区的成交价，发现大量小区房价已经跌回2015年了。

双榆树南里二区在2025年6月成交了一套41㎡的1居室，成交价275万。同户型在2015年11月成交价是260万，已经相差无几。

△双榆树南里二区41㎡1居室：

2025年6月，成交一套，成交价275万

相比于2021年7月，同户型成交价490万，↓215万，-44%

相比于2020年7月，同户型成交价385万，↓110万，-29%

相比于2019年8月，同户型成交价370万，↓95万，-26%

青年公寓在2025年6月成交了一套41㎡的1居室，成交价227万。同户型在2016年4月成交价是264万，比最新成交价高了37万。

△青年公寓41㎡1居室：

2025年6月，成交一套，成交价227万

相比于2021年5月，同户型成交价423万，↓196万，-46%

相比于2020年12月，同户型成交价349万，↓122万，-35%

相比于2017年5月，同户型成交价381万，↓154万，-41%

此外，北三环还有很多小区下跌非常震撼，跌幅在40%以上的不在少数。

△中关村东路49㎡1居室：

2025年5月，成交一套，成交价362万

相比于2024年11月，同户型成交价405万，↓43万，-11%

相比于2021年7月，同户型成交价603万，↓241万，-40%

相比于2020年10月，同户型成交价467万，↓105万，-22%

△北太平庄路50㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价296万

相比于2021年12月，同户型成交价501万，↓205万，-41%

相比于2020年7月，同户型成交价440万，↓144万，-33%

相比于2018年6月，同户型成交价435万，↓139万，-32%

跌幅较大的主要原因是出生人口减少造成的供需关系变化，引起价格回落，房价逐渐回归到理性段位。

·新房也遭背刺

朝青板块最近三个新房项目排队入市，卷的相当激烈了，

褡裢坡双子星上礼拜开盘的冲刺8万+，貌似去化不太理想，这周正在蓄客的金茂据传上来就自砍三刀，115三居7万多，7.5万都能买到不算差的楼层，比周围二手套内单价还便宜，

但是这个价格已经明显低于前年入市的玺悦朝阳和和光煦境，这俩均价应该在8.3万左右，且新房装标和设计更上一层楼，前两年买新房的朋友看着这两年还的利息，不知道心中是何滋味……

而朝青只是一个缩影。

2、咱就是说，这个房子还能不能买了

几乎所有人都被北京房地产在2016年之后打着滚上涨的价格迷了眼，殊不知，纸上财富终究一场空。

2017年3月，北京房产均价达到惊人的6.8万元/平方米，一年内暴涨60%。当时购房的人本以为赶上了财富快车，如今却发现：

- 一套2017年价值680万的百平房产，如今只值443万，账面亏损237万

- 加上百万利息和税费，实际亏损超过300万

- 即使持有8年，资产价值反而缩水35%

2020年底至2021年，北京楼市曾出现一波上涨，部分区域价格在2017年基础上又上涨了15-20%。这些在高位接盘的购房者成为本轮下跌中损失最惨重的群体：

- 2023年高价买入的房产，一年内贬值超过30%

- 面临资产大幅缩水，却仍需偿还高额房贷

- 部分购房者因房价跌破贷款余额，陷入 “负资产”困境

如今房地产最大的隐患以旧是供大于求。

截至2025年初，北京二手房外网挂牌量高达12万套，内网挂牌量早已超过14万套。巨大的供应量彻底颠覆了买卖双方的议价能力平衡。

更可怕的是，这个隐患还一环套一环。

那些在2016年之前购房的业主，虽然经历了价格回调，但由于原始成本极低，仍能保持可观收益：

- 北京公房业主当年买入总价普遍不高于20万元

- 早期商品房买家单价也不到2万元/平方米

- 即使现在以6万元/平方米出售，仍有3倍以上收益

但是随着这帮业主老去，未来这波房子被其子女处理，还有砸盘隐患。

不过好消息是业内普遍认为，北京房价下跌存在一定的底线：

- 市区3-4环以内，房价回调最多20%左右

-五环外区域，房价回调幅度大致在30%左右

坏消息是我搜索了很多相关报道发现，这种说法基本属于一部分人感性认知，目前没啥数据支撑……

楼市，即便是北京，如今也存在诸多不利因素：

1. 人口结构变化：

北京近5年人口结构变化中非常明显的是老龄化，60岁以上占比超20%，15-59岁人口在下降，外来人口总数也在下降，这些都表明需求面临减少的问题。

2. 经济环境变化：现在通缩 的环境下，经济疲软，实际利率高，房子又不保值也不增值，这个念想一旦破灭，真的非常影响居民购房意愿。

3. 二手房库存高企，新房供应持续增加，这个最为致命，看后续政策怎么出吧。

北京楼市近十年的跌宕起伏给所有购房者上了沉重的一课：

房产并非只涨不跌的安全资产。

市场已经进入一个全新的阶段，价值回归成为主旋律。但是你说完全丧失对房产的信心，我觉得大可不必，经济有周期是必然的规律，人在规律面前渺小的不值一提，

预期怨天尤人，不如正视自己的需求，

普通人一定要想清楚自己未来5年的真实需求，在低迷的时候站稳了，

其他的交给周期。

发布于：北京市